出租人是否享有出租权利还存在以下特殊情况：
1. 房屋被抵押但未禁止出租：若房屋已抵押，但抵押合同未禁止出租，出租人仍可出租房屋，但需告知承租人房屋抵押情况，否则承租人有权解除合同并要求赔偿；
2. 房屋所有权存在争议：若房屋所有权正在诉讼中，出租人暂时不享有完整的出租权利，需待所有权确定后再行使出租权，否则可能因权属纠纷导致租赁合同无法履行；
3. 租赁期限超过二十年：根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，出租人需注意租赁期限的合法性，避免因超期导致部分租赁条款无效。
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出租人行使出租权利可能面临以下法律风险：
1. 租赁合同无效风险：例如，出租人是房屋共有人但未取得其他共有人同意，擅自出租房屋，导致租赁合同被法院认定为无效，需返还承租人已支付的租金并赔偿损失；
2. 赔偿责任风险：若出租人出租的房屋存在权利瑕疵（如被查封），导致承租人无法正常使用房屋，承租人有权要求出租人赔偿搬迁费、租金损失等。
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出租人在行使出租权利时，需避免以下常见错误操作：
1. 未经共有人同意出租共有房屋：若房屋为多人共有，出租人未取得其他共有人书面同意擅自出租，可能导致租赁合同无效，需承担违约责任；
2. 转租未获原出租人同意：承租人未经原出租人书面同意将房屋转租，原出租人有权解除合同，转租人需向次承租人承担赔偿责任；
3. 出租被查封或抵押的房屋：若房屋已被法院查封或抵押合同禁止出租，出租人仍进行出租，可能导致租赁合同无法履行，需赔偿承租人损失。
若因错误操作引发纠纷，建议及时向专业律师咨询，避免损失扩大。
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针对出租人是否享有出租权利的问题，可依据相关法律规定进行分析。
根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 第七百零八条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。” 若出租人是房屋所有权人，且房屋不存在权利限制（如查封、抵押禁止出租），则其作为所有权人依法享有对房屋的占有、使用、收益和处分权，出租行为符合法律规定；若出租人是共有人或转租人，需满足共有人同意或原出租人同意的条件，否则出租行为缺乏法律依据，可能被认定为无效。

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